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“三书模式”“五子登科”……四川盘活闲置农房有妙招

来源:地呱呱 2019-12-12 14:22:36 1376 0
改革的进程从来不是一帆风顺的,空闲农房变民宿,通过政策的保障、样板的示范,才能转变大家的思想,消除大家的顾虑。闲置宅基地的激活,倾注了集体的智慧和力量。

近年来,随着农民外出务工和到城镇购房不断增加,农房闲置日益增多,造成了农村土地资源大量浪费。如何盘活闲置农房,让资源变资产、农民变股东?

在此方面,四川省多地进行了深入研究探索。本期,我们将重点剖析德阳市、泸州市部分村镇的做法,为闲置资产盘活提供更多可能和思路。

同心村“三书模式”

四川省德阳市率先在全国开展闲置农房流转法律服务——“三书模式”,即《律师法律审查意见及见证书》+《公证书》+《交易鉴证书》。

在使用权流转过程中,公证处公证员、律师事务所律师会同成都农交所德阳所的工作人员组成工作小组,现场为闲置农房流转的出让方和受让方“会诊把脉”。

去年8月22日,在三方见证下,什邡马井镇同心村24组村民周厚福与来自甘孜的受让人张学强签订了闲置农房使用权流转合同。这是德阳开启闲置农房使用权流转后,签订的首个合同,更是全国首例“三书模式”,开启了闲置农房使用权在正规平台流转的先例。

“三书模式”“五子登科”……这些地方盘活闲置农房,农民纷纷从城里回来了

农村闲置房屋使用权流转“三书模式”,依法规范了农村产权交易流转的程序,有效防控了农村产权交易风险,这种模式可以避免和减少纠纷,对维护交易的合法性、公平性和保障交易双方当事人的合法权益具有积极的意义。

目前,“三书模式”正在德阳各县(市、区)有序推进,截至目前,成都农交所德阳所(市、县、乡、村)四级农村产权流转服务体系已基本建立。

万佛村“五子模式”

从去年7月开始,德阳市罗江区白马关镇的万佛村将村民闲置的土坯房租来交由村集体资产管理公司进行打造,采取“五子模式”和村组、村民、平台公司、市民“四方合作”方式,有效利用农村闲置旧农房来发展民宿农旅产业,效益十分明显。

“三书模式”“五子登科”……这些地方盘活闲置农房,农民纷纷从城里回来了

“五子模式”,当地也称“五子登科”。

村组搭台子:村组利用自身公信力牵头组建村级集体资产管理公司,负责搭建平台,组织发动群众参与和对农房资源进行统一推介,村集体以年度固定额度费用标准提取管理费,增加村集体经济收入。同时,区级层面加快顶层设计,出台政策,推动“规划下乡、免费设计、村民自建、共同缔造”农房风貌改造,“量体裁衣”,打造特色村。

村民出房子:村民根据自身生产生活需要,一种方式是出租闲置农房,自愿将全部或部分闲置农房通过农村产权交易平台流转出租,收取租金获得收益;另一种方式是以闲置农房参与入股,根据具体情况折算成资本作为出资股份,股份占比约为30%-35%。

公司找路子:采取招商引资的方式,引进专业管理公司参与闲置农房开发利用,由其对发展的乡村民宿等产业进行统一管理和运营,公司独立运作的由公司负责独立开发、营运,股份制运作的公司以智力资源、服务资源、品牌资源作为出资资本,通过赚取利润、参与分红获得收益,股份占比约为27%。

市民凑份子:由专业管理公司发布乡村闲置房屋发展方案,征集市民投资意向,选择有意投资发展乡村经济的市民出资负责房屋装修和院落环境打造,参与由专业公司规划的乡村新产业新业态发展,市民(出资者)按实际出资额,经区乡村规划院确认后,作为出资股份参与分红,股份占比约为35%-40%。

最后的目标是“打伙挣票子”,实现多方共赢的局面。

通过“五子模式”和“四方合作”方式,有效整合了各方资源,实现了村集体、村民、企业和社会资本共赢,有力推动了村集体经济发展壮大、乡村新产业新业态发展、农民持续增收和社会资本投资兴业。如今,整个万佛村五组贵妃枣挂满枝头,43户农房完成了风貌改造,其中的3户12间房即将华丽转身变为高端休闲民宿,民宿产业集群已基本形成。

“三书模式”“五子登科”……这些地方盘活闲置农房,农民纷纷从城里回来了

鄢家镇星光村打造的星光里咖啡屋。

“三书模式”“五子登科”……这些地方盘活闲置农房,农民纷纷从城里回来了

德阳市罗江区鄢家镇星光村利用闲置农房打造的职业农民培训学校。

目前,“五子模式”和“四方合作”方式正逐步在罗江区推广,已在白马关镇万佛村、鄢家镇星光村、金山镇大井村建立三个乡村民宿产业核心发展区,全区累计盘活闲置农房21000余平方米,发展民宿、酒店70家,200户农户不同程度参与了闲置农房盘活和民宿旅游发展,探索出了一条盘活闲置资源、助力乡村振兴的“罗江路径”。

谭坝村:闲置宅基地改革“腾退套餐”

泸州市谭坝村在宅基地改革方面下足了功夫。谭坝村地处丘陵山地,部分居住在山上的村民,没办法享受城市的配套设施,加上很多年轻人进城务工,山上留守更多的是老人和孩子。

针对这一情况,政府从源头上开始重新布局。首先,规定了宅基地的取得面积,建立起法定无偿、县域配置、预置有偿、节约有奖制度。法定无偿,即在法定的范围内,人均享有30平方米的建设用地和20平方米的生产用地。

根据闲置宅基地的具体情况,谭坝村建立起宅基地部分退出、整体退出、保权退出和永久退出等不同类型的“腾退套餐”。目前,以谭坝村为核心,进行连村规划,已经形成了土地规模经营,多规划合一,多产业集聚,宜居宜业的田园综合体。

“三书模式”“五子登科”……这些地方盘活闲置农房,农民纷纷从城里回来了

冬日的谭坝村

今年60岁的张大炳原有200平方米的土坯房,因年久失修已成危房,一家人只得搬离老房子另外租房居住。“做梦都没有想到,要倒的土坯房还能得到6000多元的补贴。”已经住上新居的张大炳面露喜色。他原先的土坯房已经由村里统一招标,确定了作业单位进行拆除和复垦工作。

一直在镇上做小生意的杜忠成现在已经基本上不回村里居住,他将一家三口90平方米的宅基地资格权交给村里进行统一管理,按照每平方米300元进行折算,共2.7万元入股康养中心。在镇上与子女共同居住的张超宽在村里的屋子早已成危房,他将其全部退出,得到6万多元的补偿款,同时保留了户籍,仍享有资格权。

统一规划,统一经营,4年的时间,谭坝村不仅实现了贫村摘帽,而且成为了省级“四好村”,集体收入达到了180万元,农民人均可支配收入1.5万多元。如今,谭坝村现已逐步将宅基地的使用权价值化、资源化、资本化。

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改革的进程从来不是一帆风顺的,空闲农房变民宿,通过政策的保障、样板的示范,才能转变大家的思想,消除大家的顾虑。闲置宅基地的激活,倾注了集体的智慧和力量。

同时,通过案例我们可以看出,改革需要组合拳,要各部门的共同配合。四川省农业农村厅宅基地管理处负责人就表示,整个过程涉及到农村产权制度改革、税制改革、行政审批改革和执法体制改革,试点在推进过程中,要树立整体管控思维,部门协同推进。接下来该省还要争取更多的试点名额,扩大试点范围,丰富试点内容,进一步推进闲置宅基地和空闲农房的激活行动。


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